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세금이 너무 어렵게 느껴진다면?
친절한 세무사가 핵심만 모아서 알려드립니다.

친절한 세무사 안태환입니다. 이번 시간에는 가족 간 부동산 거래와 세금에 대해 설명드리겠습니다.

Q. 가족 간 부동산 거래, 양도와 매매의 차이
가족 간의 부동산 거래는 매매와 증여로 나눌 수 있습니다. 매매 거래 시에는 양도소득세가 발생하며 납세 의무자는 양도인입니다. 반면 증여 거래 시에는 증여세가 발생하며 납세 의무자는 수증인입니다. 부모가 자식에서 아파트를 팔았다면 부모가 양도인이 돼 양도세를 내야 하고 아파트를 자식에서 주었다면 자식이 증여세를 내는 것입니다.

Q. 가족 간 부동산 거래, 시세보다 저렴하게 해도 되나?
세법에서의 원칙은 시가입니다. 특수관계인 간의 거래에서도 시가 기준 거래가 규정돼 있습니다. 특수관계인 즉 가족 간 거래에서 시세의 5% 이상 또는 3억원 이상 저렴하게 거래하는 경우 시가를 기준으로 양도소득세를 부과하는 부당행위계산부인 규정을 적용받습니다. 증여 거래 시에도 시가의 30% 이상 저렴하게 거래하면 시가를 기준으로 증여세가 부과됩니다. 부당행위계산부인이란 특수관계인 간 거래에서 시가보다 높거나 낮은 가격으로 거래하여 세금 부담을 회피한 것으로 인정될 때, 해당 거래를 부인하고 시가를 기준으로 세금을 다시 계산하는 것을 말합니다. 가족 간 부동산 거래를 할 때는 양도가액과 시가를 정확하게 파악한 후 거래하는 것이 중요합니다. 

Q. 가족 간 '양도' '증여' 장점?
가족 간의 거래는 중개사 없이 직접 거래가 가능하여 수수료를 절약할 수 있고 서로 합의만 되면 언제든지 거래가 이루어질 수 있다는 장점이 있습니다. 매매 거래 시 시가의 5% 이상 또는 3억원 이상 저렴하게 거래하지 않으면 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않습니다. 증여와 매매 거래 시 취득세 세율이 다르다는 점도 고려해야 합니다. 일반적으로 매매를 통해 취득한 자산의 취득세 세율이 증여로 인한 취득세율보다 낮습니다. 가족 간의 거래를 할 때는 거래 대금의 지급 여부와 취득세 세율 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 

Q. 가족 간 '양도' '증여' 단점?
부모로부터 증여받은 자산을 10년 내에 제3자에게 팔 때는 양도소득세 이월과세가 적용됩니다. 이는 부모가 제3자에게 파는 것으로 보아 세금을 과세하는 것으로 부모가 자식에게 증여할 때 시세보다 낮게 신고하여 증여세를 적게 내거나 내지 않도록 조정하는 경우를 방지하기 위한 것입니다. 양도소득세 이월과세는 원래 5년이었으나 2023년부터 10년으로 개정되었습니다. 증여 후 10년 넘게 거주할 계획이 있다면 문제가 되지 않지만 짧은 기간 내에 매매할 계획이 있다면 증여보다는 매매로 취득하는 것이 좋습니다.

Q. 가족 등 특수관계인 간 부동산 거래 시 유의사항?
가족 간의 거래 시에는 반드시 자금이 오가야 합니다. 돈을 이체하지 않으면 매매로 인정되지 않고 증여로 간주될 수 있기 때문입니다. 자금 출처도 명확해야 하며 부모가 자식에게 매매하는 경우에도 계좌로 돈을 이체하는 것을 확인합니다. 본인의 자금이 어떻게 형성되었는지를 증빙하는 자금출처 소명자료도 필요합니다. 주로 부동산 거래나 주식 취득 등의 자산 취득 시 요구되며 취득한 자금의 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루 여부를 확인하기 위해 사용됩니다. 관할 구청이나 한국부동산원 등에서 부동산 거래 신고에 따른 관련 자료 제출 요청을 받거나 재산 취득자금 출처에 대한 해명자료 제출 안내문을 받은 경우 제출해야 합니다. 근로자라면 소득금액 증명원을 통해 그 해에 발생한 소득과 그중에서 얼마를 모았는지를 증명할 수 있습니다. 
박지영 기자 [email protected] 
(확인=한재영 데스크)